e社区

展开

社区小喇叭     

全站
admin 说: 注册时请使用中文名注册谢谢合作
2016-07-31
全站
admin 说: 欢迎大家
2016-07-14

任志强最新万字雄文讲透楼市:限购何时取消,取决于特朗普!

[复制链接]
我的人缘0

特勤组

3721

主题

5231

帖子

1万

积分

特勤组

Rank: 7Rank: 7Rank: 7

积分
18253

社区QQ达人最佳新人活跃会员热心会员推广达人宣传达人灌水之王突出贡献优秀版主

分享到:
发表于 2018-4-29 09:59:46 | 显示全部楼层 |阅读模式

e社区欢迎您,马上申请户口,结交更多好友,享用更多功能,让你轻松玩转e社区。

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?申请户口

x
任志强最新万字雄文讲透楼市:限购何时取消,取决于朗普!


                                       
               每次任志强最新的演讲出来,所有的文字,都值得一字不落的认真拜读,总能从里面发现很多不一样的观点,一针见血,抓住要害。

                4月22日下午,任志强在“2018诺亚财富房地产金融高峰论坛”上,进行了长达60分钟的演讲,各种犀利的、形象的、批判的言辞,很是过瘾。

                以下是演讲最为精华的部分,在后台回复【任志强】即可获取演讲实录全文。


cd6ba738481c9a4d4514e07740bfc327.jpg


01
今年一季度,是房价涨幅最高的一个季度。

                  今年一季度涨了多少呢?涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。

                    利用70个大中城市或者100个城市的指数,看来房价是跌了。跌到哪了呢?跌到政府的手上了,因为政府把销售价格给你限制了,所以表面上看是跌了。

                从有房地产以来,历史上的一个季度计算,今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。

02
银行降准,明令禁止流向房地产

                 有人说,4月25日开始降息,银行准备降准,这是个信号,但是这个信号会到什么时候不知道。

                到目前为止,1.3万亿里头有9000亿是银行间进行内部调整的钱,对社会只有4000亿,但主要用于中小企业贷款,而且命令禁止流向房地产。

              别人家娶媳妇你看着高兴就行了,那不是你家娶媳妇儿,所以这个差距是很大的。

03
调控造成房子质量越来越差

            我们现在看到市场上的调控政策基本上劣币驱逐良币,就是开发商没盖好房子,你只能盖破房子,越破越好。这个破房子破到什么程度呢?

              有些一期的房子卖的很好,又有空气净化器,又是高级的电梯,又是高级的门窗,二期的价格比一期的还低,于是大家把空调都撤了,把电梯换成最破的电梯,把外墙的瓷砖给弄没了。



                总之,以后可能得盖破房子,不能盖好房子,这是一个很麻烦的问题。所以,产品与价格之间的矛盾,尤其是想盖绿色产品,我们想盖环保产品,你不让卖高价,怎么办?

              比如说碧桂园,去年比前年的低,就是只能卖破房子,卖低价,扩大规模,但是利润达不到那么高。

               (这里解释一下,由于利润萎缩,融资困难,想要维持高增长,就必须让钱流动的更快。这里映射的是碧桂园一天出图,四十天开盘的变态规定。)



07e342a6b5ae3519d046adb703e2dc79.jpg



04
只租不售,给腐败开了一个很好的头

              前天开会我问一个人,你的房子租出去没有?他摇摇头,没有。

              他是一个月1.5万,一次性交180万,十年的租金,在北京的一个很远的地方,那也就是平均一个月2万块钱的租金,90平米以下的房子。

              我觉得固定性住房(只租不售性质)以后给腐败开了一个很好的头儿。

              我们在海南已经发现有几十位部长级的享受了30年的租赁权,我也搞不清楚他们是自己花钱的还是别人给的房。反正这种长租房,创造了一个新的机会,我也不知道法院会怎么判。

             再一个,给开发商的压力就是,这个租金可能是难得取得回报。

05
越出政策的地儿,房价越涨

            政策陷入了一动悖论,这种悖论是非常严重的悖论。大家都说,出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了,我个人觉得,越出政策的地儿,越证明房价要涨。不涨他出政策干吗?他傻呀?

                在座的这些人,开会时,每次都问我,到哪买房子?

           我说你真傻,政府告诉你到哪买房子了,他在那儿使劲压着,就告诉你到那儿买房子,不压着不就涨了吗?涨了才压着,是吧?

             如果那个葫芦扔在水缸里头,你不按着不就往上走吗?你按着才往下走。现在按着,葫芦下去,水上来了。你想想,葫芦按下去了,水缸里的水是不是往上走?这么简单的道理还用问吗?

           政府告诉你到哪买房子,你就到哪去。

06
一二手房价倒挂?那你还不去炒!

              我把地价加上一个建安,税费,各种成本加进去以后,这是我卖得不赔钱的价,叫地板价。

              天花板价在哪?天花板价在顾客身上,一个人买,可能加点利润就算了,10个人买我就得往上加价,这个价叫天花板价。现在这个天花板价让政府按住了,政府把天花板价打破了,打到地板上去了。

             所以各种政策加码的时候,就形成了很多地区出现了一二受房价倒挂。
             倒挂是什么意思?二手房卖6万块钱,政府给你批的一手房卖5万块钱。
             这说明什么?说明政府告诉你,赶紧炒房。你买了就有1万块钱的差价,那你还不去炒。


681b9a14d836f49162a5a1f0b744e928.jpg


07
为什么要摇号?

             为什么要摇号?摇号就是供不应求,100套房子有3个人买用摇号吗?摇不摇都摇到你头上了。

            上海前两天摇了好几个号,我一看,一个公司买了170套房子,他组织一大堆公司人员在那儿填窟窿,摇号,占名额。这说明什么?说明是政府在帮你。

08
中央和地方博弈(前方高能预警)

            我最近去了很多地区,地方官员都问我,怎么想办法和中央政府政策博弈?我说你们怎么都这么想?

            比较早的大家听的,90、70,这个调控政策针对谁的呢?针对开发商的。所以开发商和政府斗争,把90、70的户型改来改去,然后把户型,厕所、卫生间的空间,阳台都调来调去,就是要躲90、70的政策。

            第二步就变成老百姓离婚了,那就是消费者开始跟政策进行斗争。

             现在就是地方政府开始跟政策进行斗争。我问几个房管局局长,那天我去干什么了?房管局长陪我吃了三顿饭,就是要问一大堆问题,拿着小本子使劲记。

             房管局长的第一任务是不能让市长和书记被请去谈话。因为房价涨到一定程度以后,市长书记被约谈官儿就当不成了,所以这是一个很重要的问题。

            地方政府就得跟政策做斗争,所以他们就想个办法,把市里的房价和县里的房价结合起来。先是远郊区,远郊区不行就把周边市管县的价格全合进来。

            这就造成了一个什么呢?开发商、消费者和地方政府三方联合起来和中央博弈。要是不博弈,地方政府地卖不出去,你要硬压着开发商,地还是卖不出去了。所以,这就是一个很严重的问题。

09
政策什么时候取消,取决于特朗普

            很多人问我,什么时候这些政策能够取消?什么时候这个政策能够解封?

             前两天开会有一个老总告诉我,最好就得看看我们特朗普先生给我们帮多大的忙。特朗普先生要让中国的外贸掉下去了,要让中国的经济掉下去了,可能政府就得把这个后门开开,让开发商日子好过点,要不然经济就掉下去了。


dcd0d5d7f9cdc22dac759749ba9b5296.jpg


10
城镇化红利期还很长

              中国到现在14亿人里头,8亿人在城市生活,但只有5亿多是城市户籍,40%是城市户籍,剩余的人都是农村户籍。

             所以虽然有一部分农民住在城市里头,但是他孩子不能上学,不能领退休金,不能买房子等等。

              去年我们中国的服务业已经超过了GDP的50%,换句话说,如果服务业越来越多的时候,一定要靠城市才能解决问题,靠农村是解决不了服务业的问题的,靠农村就是老婆和孩子给你倒水洗脚,能有人给你捏脚吗?

               所以城里城外,不管是发达地区和不发达地区,我们都可以看到,未来发展的趋势,第一产业的人口一定是越来越少,必须到城市才能富起来。中国要想达到基本现代化和现代化小康,你得满足70%的城市化率,我们还早着呢。

11
还要用20年完成70%城镇化

               我们的现有城市里头,现在大概有220亿到240亿平方米的住宅,这包括破房子,包括非成套住宅。那如果按70%的城镇化率计算的话,我们最少得有400多亿。

             大现有情况下,好像增长1倍的住房增长量。我们每年住宅多少呢?去年大概7.8亿平方米,今年大概也就10亿平方米。

              即使是这样算的话,我们还得用20多年的时间才能满足70%的城市化率的人口需求。我们满足不了。如果你天天用按着的方法,这个速度可能就很难达到。

             房地产长远的发展你是改变不了的,美国200多年呢,纽约现在房地产市场仍然是大头。你说房住不炒,把它弄没了,弄没了中国经济就没了,这个是无法改变的一种情况。

12
90后、00后可以从父母那里继承三四套房子

          很多人说,我(90后、00后)可以从父母那儿继承一套房子,从老婆家里还可以继承一套房子,我一个人可以分三到四套房子。

             胡扯,因为老人不死。我们的平均年龄估计从60多岁,70多岁,现在涨到80多岁了,过两年就是90多岁。

              你想想,30岁生孩子,你要想继承老人90岁的房子,你得活到60岁才能继承,那你30岁结婚的时候,到60岁之间这30年你老住别人的房子?那不是胡扯吗?


17d27489d79ef62a98dc4bcd312f8d27.jpg


13
共有权房,政府赚双倍

               共有产权房我觉得更是政府贪财的一个取向。

               本身那个土地卖3万块钱,然后房价卖4万块钱,然后他占50%的股权,这个房价就变成了8万块钱。周边的二手房房价多少?6万。你要卖给业主,说4万块钱卖给你一套房子,你是不是觉得很高兴?比坊间的6万二手房便宜多了。

              可是你别忘了,政府还拿了50%,政府这50%出钱了吗?没出钱,他得了双份的地价,3万的低价变成了6万,还得了一套房子。

              所以共有产权房从目前看高于当地二手房房价的项目已经很多个了,我只能说,本来拍卖土地的商品房,政府拿走了70%,到了共有产权房的时候,政府就从房价里拿走了90%或者更多。

14
房地产税,还远着呢

             房产税初期的时候就提出,要减去其它的税费。

               但是现在这句话都被人抹了,他们总想在不减现有税的情况下加税,这是不可能的,老百姓一定会造反。

              如果减了一些税,再征,能不能解决现在的土地财政问题?解决不了。

                土地出让金70年的一次性支付相当于永久性的土地费,它是复利计算的。可是你要把它分成70年收,政府兜里一下子就没钱了,所以替代不了地方税。

              我不认为房产税能解决房价问题,能解决供应性问题,能解决任何问题。

15
空置税可解决租赁住房问题

               在不改变现有双轨制的一些条件下,我个人觉得用市场化的办法解决问题是最好的,不是限制个人买房子,而是鼓励大家买房子。你买第三套、第四套、第五套、第六套都行,买的越多越好。

              但是我要加你一个空置税,香港、德国,很多国家都是用这种方法。只要你的房子是为了住的,不是为了炒的,那你就让里头有人住,你空置半年以上我就要收你的税。

              所以他的房子里有人住,有人住你不就达到了房子是用来住的目的了吗?但是人们为什么要把它用于出租呢?就是因为你减税,德国就是这样的,他用减税的方式控制房价,同时用减税的方式,用政府补贴让穷人有房子租。


c6822d713a0ea10ae999d62f3372e5ac.jpg


16
长效机制很难建立

                如果要用长效机制彻底解决中国的问题,那么就要解决的是土地制度问题,户籍制度问题。

               那么矛盾就在于,我们的短期政策不利于长期机制的建立,你没法解决土地制度问题,也没法解决户籍制度问题。

                我们如果用现行的方法解决房价问题,你使劲按着,不用市场化的办法解决问题我觉得是适得其反,也不可能建立长效机制,我就讲这么多,谢谢。

                 我再说一遍,你们千万别给我传出去,我都被问过了。

b79fb53ea0780ba7711cebd434e4af30.png
声明:文章来源楼市NEWS公众号,作者三环, 版权归原创作者所有,如有侵权,请联系删除。
                                                                                                               
                                          


来自群组: 法苑茶语


上一篇:比高房价更可怕的事,万亿存款去哪儿了?
下一篇:房地产税如何征收与何时征收 2018年陆续定调
该会员没有填写今日想说内容.

使用高级回帖 (可批量传图、插入视频等)快速回复

您需要登录后才可以回帖 登录 | 申请户口

本版积分规则   Ctrl + Enter 快速发布  

发帖时请遵守宪法赋予公民的权力和义务,笃行民主言论自由 。
e社区更懂你! 立即登录 申请户口
快速回复返回顶部 返回列表