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炮打司令部——任大炮最新演讲的“十大房产观”![含14P]

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    发表于 2017-12-11 15:56:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
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    炮打司令部——任大炮最新演讲的“十大房产”!

                                                                                                       



    任志强,中国元老级地产人物,因敢说真话的张扬个性,被人称作“任大炮”!


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    每一次“任大炮”的语出惊人都会招来一片骂声,称他为“人民公敌”。但每一次这些话都能“应验”,喜欢他的人也越来越多,甚至有人说“嫁人就嫁任志强”。

    青山遮不住,毕竟东流去!

    虽然他的微博几度被封杀,中央对他下了“闭口令”,但他那“仰天大笑出门去,我辈岂是蓬蒿人”的张扬个性,岂能受困于网上待毙,于是他就辗转线下,频频出现在各大房产论坛,继续做他那语不惊人死不休的“预测帝”;

    比如上个月,他在北京某房产论坛上做了一篇主题为《房地产可能的发展趋势》的讲演,录音被在场的好事者整理成了长长文字,加配上PPT原稿,一时之间,洛阳纸贵,刷爆了朋友圈。


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    不过由于文章太长,又有大量的数据图表,通读起来比较费劲,本着为大家节省时间的原则,为此房叔细细拜读了几遍,从中拎出十大关键观点,现整理出来,取名为《任大炮最新演讲的“十大房产观”》,以飨诸看官——

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    1、中国房地产不是一个完全的市场化(注:没有随便交易权和定价权的),任何拿日本、美国等完全市场化的东西来套用,说中国房地产有泡沫都是错误的。

    很多人都担心中国会出现泡沫、崩盘,你们太不相信共产党了。

    中国共产党绝不会让它会出现这样一种现象,如果我们说政府信用,这就是政府信用。政府信用就是告诉你,如果你们出现大量的跌盘的时候,我不让你交易。既不能买,又不能卖,你往哪里跌?





    2、只要还有限购、限价甚至摇号购房的,说明房子还是供不应求的,你就要大胆买。

    上海采取了个政策,叫摇号,如果市场没有人买这个东西你要摇号要干嘛呀,摇号就是告诉你这个东西是有人抢的东西,你要赶紧去抢。

    你要不先抢的话,你连摇号的资格都没有,摇号的概念就是你得去抢这东西。比如说北京买车你得摇号,你不摇号没位置,不给你牌,你想买也买不着。

    所以一旦出现摇号这个政策时,我想这个城市一定是供不应求,一定是大家急着买,而没有东西卖了,所以才需要摇号,十个人摇一个号只能有一个人买。





    3、中国土地不私有化,不能转移,因此造成一个结果就是公共资源配置只向城市配置,导致城市房价节节攀高。

    在世界上城镇化发展的过程中,有四步:第一步是农民变成城市人,这个我们已经经历过了。第二步呢,是小城市往大城市跑,我们也经历过了。第三步呢是大城市往郊区跑,我们没有,为什么我们没有第三个阶段呢,因为土地不私有化。你不能说我买一个宅基地到农村去发展一个小镇,不行。

    比尔盖茨可以,他可以把硅谷变成他的小镇,一条街上有半条街是属于他的房子。于是他就把学校、幼儿园、医院各种东西都配到那个城镇里,所以才有了第四个部分,叫城市圈或城市群。

    但中国为什么没有呢,因为土地不私有化,你不能转移,因此造成一个结果就是公共资源配置只向城市配置,那么大家为什么要到城市买房呢,道理很简单,因为公共资源都在城市,学校啊、教育啊、医疗啊,所以才有学区房啊等等其他说法。





    4、中国没有房地产基金,所以大家只好去单独买房子,因为在城市化的过程中,一定有城市化的红利存在,只是你没买房子你说没获得,别人买了房子别人获得了。

    为什么在大多数国家里头没有人去炒房子,英国啊美国啊发达国家都是这样,为什么,因为他有房地产基金,比如你交不起房子30%的首付款,就买它的基金,也同样可以分享城市化带来的红利收益。不用像当前中国一样,必须要去买房子,才能获得城市化的红利。





    5、租售同权的房源从哪里来?中国在前50年的时间里,基本上是社会分配的,租赁化的,但它解决住房问题了吗?没解决!

    用50年时间都没有解决的事情,现在又重走50年前的老路——“靠分配、靠租赁”,这不是开历史倒车吗?

    而且深圳的高房价就活生生地告诉你,试图用大量的廉租房(农民小产权房)入市拉低租金来牵制房价,是白天做梦的,是凭空臆断的;

    要知道,深圳的小产权房数量占到全部住房的60%左右,绝大部分用出租,且出租率极高(租金便宜),可以说,深圳早就深入贯彻了中央这一政策,但是效果如何呢?大家看今天深圳的房价便一目了然。





    6、你们计算租金回报率都算错了,你们的租金回报率并不是像某些经济家计算的那样低,说什么北上广深只是2%左右的租金回报率。

    中国现在商品房占不到40%,另外60%都是房改房,你计算租金的时候,如果按商品房房价去算的,租金回报率是不高(注:其实你得按你首付的钱来算租金回报率,不能按总房价来计算)。

    但你按房改房算租金回报率多少呢,大概1000倍或者一万倍,比如说北京当时的房改房1470块钱一平米,扣去工龄,还剩750元一平,60平米,四万二买一套房子,现在一个月租金6000元。

    换句话说一年可以收回房子的全部成本还多,150倍!





    7、下半年到明年后年都进入了开发商的还贷高峰期,特别是上市公司,为了业绩,上半年还能扛得住,到下半年或明年一定会为了还贷而降价销售。

    由于国内信贷政策的收紧,从今年一到五月份,我们的108家房地产企业,从新增融资下降了百分之五,银行贷款下降了29%,票据债券下降了49%,所以今年上半年大幅度下降,六月份也没有起色,七月份我们看到的是境外融资超过了一百亿美元,房地产企业从国内拿不到钱就都跑到国外拿钱去了

    那么今年明年后年我们要还多少钱呢?内外债房地产企业大概要还一万八千亿,其中有六千亿是外债,今年到期的大概有几千亿吧,明年大概四千多亿后年大概四千多亿,这就是按照已经发行的票据债券按它的到期日期算出来的数据。





    8、房地产一旦出现快速下行,特别三四线的库存又增加,导致经济波动,共产党不会让它垮台所以就得调整过来,让它适度地回来,就得像半夜尿急了要找“尿壶”一样,重新启动房地产的引擎,为什么呢?因为有四个“最”——

    第一个叫见效最快,汽车啊、旅游啊、叫大家看电影啊,这些都不如房地产拉动经济见效快;

    第二个叫总量最大,我国房地产交易大概一年能有二十万亿元这个总量,汽车多少?两万亿。吃的多少?六万亿。

    第三个叫需求量最大,人均一套了,都还是觉得少,这往往是因为我们的调控政策造成的。

    第四个是财政支撑最大,今年到上半年为止,我们的契税增长了百分之二十三点几,我们的土地增值税地长率百分之二十多,换句话说现在的今年上半年房地产产生的税收是财政的两倍到三倍。





    9、我们一般来说市场化是顺行,就是你愿往大城市跑你就跑啊,但政府是逆着,就越大的城市越不给你地越不让你去,你还是回新农村建设吧,你还是留在农村好。

    所以我们新农村建设,有中小城市建设,希望大家回归,回归就是农村来的还是回农村去吧。它做不到,因为城市的稀缺资源是不变的。

    比如雄安新区让北京全力支持,第一先把北海幼儿园、各个大学、医院搬过去,它希望把这些公共资源搬到雄安去,来支持雄安的建设。

    可是那些老的教授会到那个新医院去吗?那些老的教授会去那些地方去教学吗。偶尔教一课可以,他们可能离不开北京的,而最值钱的是医院里的那些老医生、老教授,这些资源啊就轻易改变不了。





    10、因此,我们希望中国房地产真正实现市场化,第一个是土地问题,不改变土地改策难以实现长效机制,什么都是白搭,第二个是如果户籍制度不改,税收制度不改变,我们很难实现真正的市场化。

    弦外音——土改、户改和税改如果没有彻底改变,中国房价只有一条永远上涨的“不归路”!




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    (完)


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