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突发大事!中央定调,楼市即将巨变!

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发表于 2017-7-22 18:51:47 | 显示全部楼层 |阅读模式

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突发大事!中央定调,楼市即将巨变!


2017-07-21 蜜姐 金融五道口





这两天,被媒体广泛关注的广州“租购同权”,消息一出即引起广泛关注,租赁市场要颠覆了整个楼市!

不过,广州租购同权算什么?

今天,楼市真正重磅炸弹来了。

千万不要轻视这句话:房子是用来住的不是炒的。

正式宣布:租房去中介化,亲自上阵管控降租金。

未来大量租赁住房将供应市场,而且租金很便宜。

你再也不用担心被黑中介哄抬房租了。

炒房团该担心房子不能高价租出去了。

这是一道新的曙光,炒房者在哭啼,民众在狂欢。

原来,租赁市场才是真正颠覆整个楼市的杀手锏。

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就在今天上午,中央又传来一个楼市大消息。

近日,住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。

这次,是中央九部委齐上阵!
   
目前,住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

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据报道,《通知》指出,当前大中城市新市民多,住房租赁需求旺盛。与此同时,特别是在一些人口净流入的大中城市,存在着租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题,租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有得到充分发挥。


此次《通知》明确要求,

第一:国企主导。

人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,以充分发挥国有企业在稳定租金和租期,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

看到这里,你大概就能意会王石为什么非要万科“戴上红帽子”了。

第二:政府来搭平台!

我们知道,现在的住房租赁市场很不规范,存在的虚假房源、信息不透明等问题。为了能让群众安心租房,也为了进一步加强对于租赁市场的监管,这次就让政府来搭台子。

现在,国家要求这些城市让政府来搭建住房租赁交易服务平台,通过平台提供便捷的租赁信息发布服务,保障租赁双方合法权益。

那么问题来了,政府来搭台子了,那现在的房产中介就该彻底慌了,未来想活下来,就得做出巨大的改变。

第三:从租房角度撼房价!

本次文件中,国家从土地、金融、运营等多角度发力,来支持租房市场建设。

其中有这么一条最具爆炸性影响力:“超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作”。

此前,由于商品房开发,必须经过征地,在征地之后,政府收取一道费用,然后开发商竞买,土地成本大大增加,供应量也受到限制。

如果让集体用地建设租赁住房,意味着而且成本将大大降低,供应量也将大增,可面向城镇中低收入家庭出租,扩大保障性住房筹集渠道。

目前,北京已经打响了大规模推进集体建设用地建设租赁住房的第一枪。今后5年,北京将继续加大租赁住房供应,计划供地1300公顷,建设租赁住房50万套,并主要通过集体建设用地安排。

那么以后,北漂们和在北京买不起房的人,也能够拥有自己的安居之地了!

由于集体土地主要在郊区,那么未来如果政府继续推进这种模式,就可能对中心城市郊区楼市产生巨大影响,从而遏制高房价!

而且,随着租房供应的增加,对于市场有分流的效应,这也是降低房价的一个妙招!

第四:提高资金回报率!

此前,租赁市场一直没有得到很大发展,社会资金参与热情不高,与租金回报率很低有很大关系。

万科副总裁谭华杰就如此抱怨:“假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租,租金回报率只有3%,收入扣除税收20%,最终的租金收益率大概只有2.4%。”

2.4%,这样的收益,还不如定期存款呢!干嘛还要赶这种赔本的买卖?

既然租金一时半会儿提不上去,那么国家就通过减税的方式,来提高资金回报率,鼓励社会资金参与!

国家统一要求:对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税。

第五:站在租房人一边!

本次文件中,提出了“非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务”,各地将全面落实这一要求。

我们之所以要买房子,其实除了国人固有的买房观念之外,很大一个原因,就是房子背后的基本公共服务。

而现在,国家正在通过保障租户基本公共服务的方式,来解决租房不如买房的问题。

一线城市力推“购租并举”住房制度,多个城市已经开始布局! 

7月17日,广州市出台“保障租购同权”楼市新政,明确符合条件的承租人子女可享受就近入学等公共服务权益,保障租购同权。许多业内人士将其看成是中国房地产市场发展的里程碑。
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在不到一个月的时间内,上海、深圳等一线城市先后出台政策推动住房租赁市场发展,“购租并举”的住房改革全面提速。
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此前,上海、深圳等一线城市已先后出台加快租赁住房发展的政策。《上海住房发展“十三五”规划》提出,“十三五”时期,上海预计新增供应租赁住房70万套。本月上旬,深圳也提出,引导和规范房地产企业开展长租公寓经营。

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值得一提的是,日前,上海首次宣布,推出用途为建设“租赁住房”的地块。这一土地出让模式也透露出大力培育住房租赁市场的信息。

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去年中央经济工作会议提出建立“购租并举”的住房制度,今年5月住建部下发《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》。可见,热点城市住房供应正从“重售轻租”、“重市场轻保障”的供应体系,转向构建“租售并举”、“市场保障并行”的供应新体系。
  
上海中原地产市场分析师卢文曦称:“今年以来,政府有关租赁市场建设的会议开了不少,说明租赁市场重视程度相当高,出现全部持有的土地显示出地方政府积极推进相关工作的决心。”

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住房租赁市场将成新风口?

链家研究院报告显示, 2020年、2025年,中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元,2030年预计会超过4万亿元。

据不完全统计,目前中国长租公寓品牌超500家,除专业运营机构外,房企逐渐壮大为另一支市场力量,已知有万科、远洋、龙湖、金地、碧桂园等房企迈入该行列。比如,万科的泊寓、雷军投资的YOU+、中航信托投资的魔方公寓等。

不过,这个规模巨大的市场蛋糕并不是那么容易尝到甜头。优客逸家CEO刘翔认为,资金和房源是两大难题。一方面,租赁企业缺乏相应抵押物,为提高市场竞争力又需要大量房屋改造升级资金,以往的金融政策缺乏配套支持。另一方面,房源获取困难,分散的商品房在各地缺乏统一的改造标准,而集中的整栋房屋在少数私人经营者手中又存在合规性、安全性疏漏,可能造成劣币缺乏良币现象。

“租房市场这片万亿市值的蓝海 ,未来一定是租售并举,但这一制度从落地走向成熟完善,还需时日,也对参与者运营能力提出考验。”业内人士说。

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从长远来看,租赁市场的发展和租赁权益大增会不会对高房价带来冲击?

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,租赁权益大增对于大城市的租房者来说,无论从经济价值还是社会价值角度,都能够看出租房的性价比在提高。此外,租赁权益大增有助于房地产市场转型,对于很多企业来说,在存量资产的运营中租赁市场是一个较好的切入点。另外,租赁权益大增对于购房需求本身没有挤压的导向,但可以说是有分流的效应,这也是对冲高房价的一个重要举措。
开发商、中介模式都将巨变

对于住建部等九部委发布关于大中城市要加快发展住房租赁市场的消息,财经韬略(tttmoney8)点评如下:

1、未来试点城市土地拍卖中,租赁住房用地的比例将大大增加,在拍卖中“竞自持率”也将成为一大趋势。

这一方面可以增加租赁住房供应量,更重要的是将锁定开发商的资金。起到“冻结热钱的作用”。

2、开发商“快速拿地—快速开发—快速销售—快速回笼资金”的模式在中心城市可能走向终结。

这种快速的资金周转模式,给开发商带来暴利,同时让广义货币M2快速衍生,带来热钱汹涌、房价快速上涨。而租赁模式最大的作用是“冻结热钱”,让开发商的资金周转慢下来,M2的衍生也会慢下来,的确可以起到缓解房价上涨的作用。

3、未来房地产的主要机会在有人口增量的大中城市,而这些城市明确提出国企主导。

在上海的方案里,已经提出了“区级国有企业”将发挥提供租赁住房的主力军作用。此次9部委又明确提出“充分发挥国企在稳定租金和租期上、增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用”。

4、中介行业也将天翻地覆。

9部委的文件提出“要搭建政府住房租赁交易服务平台”,理由是“为解决住房租赁市场中存在的虚假房源、信息不透明等问题,让群众安心租房”。这对于目前的安居客、Q房网、中原地产等中介企业,将是一大利空,意味着这个行业将发生巨变。

5、“超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作”,这一条最具爆炸性影响力。

此前商品房开发,必须经过征地环节。也就是农村集体土地要首先承受“城镇国有建设用地”,然后才能建房子。征地之后,政府收取一道费用,然后开发商竞买,土地成本大大增加,供应量也受到限制。如果让集体用地建设租赁住房,意味着供应量将大增,而且成本将大大降低。说白了,有点类似于“租赁小产权房”。当然,这是政府批准的,农村集体组织提供土地,至少获得分红权,这将激发他们的建设热情。

未来如果政府在这一条上发力,则可能对中心城市郊区楼市(集体土地主要在郊区)产生巨大影响,真的可以降低房价!

6、上述政策对于年轻人是重大利好,对于试点城市降低成本、增强竞争力也是重大利好。中心城市对人口的吸引力将大大增强,可能对普通中小城市产生抽水效应。
地王时代将终结!

以往,开发商靠着明暗两条通道捞来的大笔资金疯狂地攻城略地,并在“快速拿地—快速开发—快速销售—快速回笼资金”的激进模式下狂飙突进,不断为高房价再添柴火,导致国内楼市泡沫严重膨胀,炒疯了楼市、压垮了百姓。

现在我们看到,随着监管风暴的强势来袭,国家对这些灰色通道重拳出击,对那些昔日向房地产大量输血的“重灾区”强势整顿,已经从资金方面牢牢扼住了开发商的咽喉。

而随着租赁模式的推广,也能给疯狂前进的开发商加一个冷冻器,让他们的资金周转慢下来,从而对遏制高房价产生一定的作用。

而且这样的政策还有一个好处,在以后的土地拍卖中,如果达到土地溢价的上限,开发商就得开始竞争自持物业面积了。而激烈竞争的结果就是谁也跑不了好,结果变成100%70年自持物业租赁地块。
最近,无论是上海和北京,开发商100%自持物业,70年不许卖的地块是越来越多。

这样一来,开发商的成本将大大增加,对于资金和运营能力是极大的考验。而与此同时,也会有效降低溢价率,从而降低土地市场的热度。
这也就意味着,随着政策顺利推进,随着市场逐步完善,那么地王时代就要终结了!开发商的暴利时代要结束了!

人人有房住≠人人有房产

十年生死两茫茫,房价涨,房奴殇。

对于现在的高房价,百姓们总是感到绝望、望楼兴叹。但是纵观过去,但凡国家要下决心办一件大事,最后都是成功的。

从去年十月开始密集出台的楼市限购限贷政策,到高层喊话“房子是用来住的,不是用来炒的”,再到如今的大力发展租赁市场,政策的强度、执行的力度均超越以往。

国家的最终目标,其实就是要建立一个“租售并举”的长效机制,让租房逐渐能替代买房,让楼市步入一个 “人人有房住≠人人有房产”的全新时代。

这对于我们普通人来说,是大大的利好。

首先,是我们将有更多的选择。

随着租房供应量大大增加,特别是长租房市场供给,将变得相当充裕,房子不再成为稀缺的代名词,我们的安全感可以得到加强。

第二,我们能有更好的租房体验。

现在的政策大方向其实是站在租房人这一边的,而且也在鼓励机构进入租房市场。

随着市场的逐步规范,那个跟房东撕逼的时代即将过去,无论是租金约定还是管理方面都将更加完善。

第三,我们能享受到与买房相同的福利。

无论是广州的“租购同权”,还是现在的保障租户权益细则,都是一个思路,让买房人与租房人逐渐实现权益上的平等,让人人有房住≠人人有房产。

其实说到底,现在的买房也就是40年的长租而已,因为中国的房子建筑结构都是按照50年设计的,40年之后基本就成了危房。

当租房真的能替代买房时,我们为什么还要买房呢?当没有人买房了,高房价还能挺多久呢?
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昨天,新华社发表了对郁亮一段题为,《郁亮:楼市"回归1998" 住房困局并非无解》的三分钟半左右的采访视频。
郁亮说回归1998,而98年包括以前,大家并没有像现象在一样对房子看的这么重。

当时的租房与买房之间,并非现在的泾渭分明。租房一样可以享受到同等的教育、医疗等一系列资源。

现在政策的大方向就是在不断强化楼市的居住属性,弱化楼市的投资属性;期待有一天,我们真的能回到那个“房子是用来住的,不是用来炒的”1998!

来源:蜜财富、财经韬略(本文不代表金融五道口立场)




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