【实体房地产遇挑战】马云进军房地产，传统房地产行业该何去何从？
【实体房地产遇挑战】马云进军房地产，传统房地产行业该何去何从？当马云的电商做得风生水起的时候，他也没有闲着，他的VR的面世，意味着传统的销售行业将受到前所未有的冲击，而现在马云正式进军房地产行业了，这对传统的房地产行业是不是一个巨大的冲击？
互联网+房地产
精确地说，马云只是没有去做房地产开发商，搞住宅地产。除此以外的商业地产、物流地产乃至于后端的相关服务，阿里都在不断地介入，试图分得一杯羹。这也与汹涌而来的互联网+大潮相契合。
毕竟，现在太多的房地产要+互联网，而作为BAT之一的阿里就代表了互联网！开发商纷纷想与阿里谈恋爱，阿里要抗拒这样的诱惑实在太难太难，……
【卖房——从被动合作到主动出击】
互联网——特别是移动互联网带来的最大变革就是直连。通过直连，可以极好地打破信息不对称的壁垒。因此，改变信息是互联网介入房地产行业阻力最小的一个突破口。
白银时代，客户在3个层面发生了巨大变化：少了，变了，远了。而且，现在房地产市场进入了存量市场，去化是当务之急，未来85后、90后才是购房的主力军，房企必须要迎合新生代接受信息的方式拓客并让信息尽可能远的传播，才能更好地找到潜在客户，成功卖出房子，而这一切都离不开互联网。
开发商想要拉上阿里巴巴一起干，正是看中了阿里的这一优势，要知道阿里几亿用户，谁不垂涎三尺。比如，方兴地产与阿里的合作，在淘宝上卖房子，购房者可以赚取收益、通过余额宝交首付的购房者还能够享受额外的优惠！方兴卖了房，冲了业绩；购房者赚了收益，得了实惠；阿里呢，自然也不会白干……皆大欢喜。
如果说，诸如方兴地产和阿里合作卖房是属于被动的（因为是别人追过来寻求合作的），那么显然阿里不会仅仅满足于这种方式（因为实际效果并不太好）。
“我们要证明淘宝不只卖卫生纸，也能卖房子”阿里人士说。“必须进去掺和一把！”你看，这才是阿里巴巴正常的状态，它有这个资格这么傲娇，大阿里怎么能够仅仅成为别人销售的工具呢，我们要自己干！
阿里跟方兴地产等的合作只买新房，但是淘宝地产将业务线扩大了，不仅卖新房，还有二手房，还有出租房！当然，新房业务的推进是重中之重。从今年4月1日（阿里财年起始日）到现在，淘宝房产已经与50多家房地产开发商签订合作协议，业务覆盖60多座城市。
淘宝房产的业绩也不错，期间约2亿元认筹资金进入阿里的金融产品余额宝中，购房成交总金额可达270亿。成交总数接近20000套，主要分布在杭州、北京、上海等一线城市。而其中万达、绿城成交量最大，万科、绿地也不少，反正都是大牌。
在租房领域，淘宝房产首先选择与中介机构合作，做到房源同步；此外，阿里巴巴还野心勃勃地希望切入品牌长租公寓，这是一个在当下相对空白的市场，各路人马杀得不亦乐乎，鹿死谁手还未可知，但有雄厚实力的阿里要玩应该不会太差，最不济它可以直接挥动资本的大棒，收购几个做得不错的此类公司。
阿里有这个自信，阿里可以以支付宝、余额宝为基础，打造适合房产的新金融产品淘房宝；将流量引导到项目，精准获取用户，快速到达用户；同时，其强大的营销团队可以在品牌合作上注入各种新花样。
【产业地产——借电商搞物流地产】
“中国智能物流骨干网”项目正式启动
电商的迅猛发展让马云有了更多施展机会。早在2013年5月28日，阿里巴巴、银泰集团联合复星集团、富春集团、顺丰集团、三通一达（申通、圆通、中通、韵达），宅急送、汇通，以及相关金融机构共同宣布.
“中国智能物流骨干网”项目正式启动，合作各方共同组建的“菜鸟网络科技有限公司”正式成立。马云任董事长，银泰董事长沈国军任首席执行官。
官方对外宣传口径，菜鸟网络的发展方向是：致力服务整个电商生态圈内的所有企业，以促进生态圈的共同繁荣。
阿里巴巴的上市招股说明书几百页，和地产有关的，基本都在讲菜鸟网络。马云不断增资，现在已经真正出资16.8亿元，天猫持股菜鸟网的比重由43%增至48%，马云同志表示未来还要增资至24亿或者将50亿注册资本金全部认购，可谓对此宠爱有加。
能不能落不落地另说，但是光是在武汉江夏，阿里就已经圈走了村里2200亩土地，价格便宜得很。
【商业地产——瞄准了韩国思密达】
去年3月份，阿里以53.7亿港元对银泰进行战略投资，获得9.9%股份及总额约37.1亿元港元的可转换债券。舆论多认为银泰傍上了阿里这棵大树，但笔者却不这么认为。严格意义上，商业的世界没有谁傍上谁的说法，银泰商业能够获得阿里的青睐，绝不是靠搔首弄姿就行的，而是有其实力与内涵的。
这一点在阿里和苏宁合作之后，更为明显——没有谁傍上谁，只是各取所需而已，至于谁更需要谁，这事谁说得清呢。
简单的商品，标准的商品，不大需要客户体验的商品，适合线上销售。比较复杂的商品，品质难以判断的商品，需要客户体验的商品，线上销售的效果会很差。阿里战略投资银泰，其实就是介入商业地产，玩线上线下融合。
阿里正在与龙湖的合作，即在成都的四个购物中心，将时下流行的O2O消费体验运用到成都乃至西南的大型购物中心，同样是如此。
此外，还有消息称，马云还拜会了海尔CEO张瑞敏，双方拟共同开发商业地产——海尔云街项目。不管真假，马云在商业地产上的布局都已是既成的事实，而且其耕耘的时日已经不短。
2013年，北京传富控股有限公司13.4亿竞得闵行区虹桥商务区核心区北片区07号商办地块，楼板价约为17460元/平方米，溢价率41%。而北京传富控股有限公司正是阿里巴巴的马甲。外界称马云有意将阿里巴巴物流中心迁移至虹桥商务区。
（从效果图大概可以看出，阿里巴巴买这地是为了建物流总部的）
地块信息：东至地块边界，南至润虹路，西至申长路，北至淮虹路，土地出让面积25582.7平方米，地上建筑面积76540平方米，土地用途为商业办公用地，出让年限为商业40年，办公50年。
阿里巴巴还要买浦东金融广场2号楼。此外，马云、马明哲、马化腾联手创立的首家网络险企——众安保险落户外滩的BFC（外滩金融中心）。
BFC效果图
从写字楼、物流基地、商业地产，加上未来再开发适合网络人群的新型社区，你觉得马云有没有在搞地产呢？
而且类似的项目还有很多，都是一圈一大片地的节奏，而且很便宜，因为在热衷找风口的今天，马云简直就是“互联网+”的神，没有哪个地方政府不想沾马云的光。银泰跟阿里走在一起后，拿地就妥妥的顺利了很多。
事实上，马云不仅搞地产，而且目光还瞄准了韩国思密达。韩国仁川市政府消息称，阿里巴巴集团将在韩国第二大港口城市仁川建造“阿里巴巴城”，投资额约57亿元人民币，建设规模达100万㎡的大型购物中心、酒店、物流中心等。
为中小开发商募集资金除了买地、买楼、卖房子，战略投资商业地产，阿里巴巴还发挥自身的优势为中小开发商募集资金。嫁接了互联网金融和房地产三大要素的“地产宝”平台，聚焦物业的证券化，首单募资2亿美元。
“地产宝”投资者的回报率大概是6%-8%，绿地再收一丢丢管理费，比中小开发商自己民间借贷要好得多，在银行存款利率不断下调的形势下，投资者也很开森有这么一个投资渠道，皆大欢喜。很美有木有，但是——且慢，猪养大了是要用来杀的，你懂的。
马云还曾说，银行不改变，我们就改变银行。我们的房地产开发商一直叫苦不迭，说自己只不过是银行的打工仔。阿里的余额宝一度让银行很紧张，工农中建还结成了联盟对抗它。阿里和恒大的结合也将不会仅仅停留在足球领域，而极有可能延展到地产领域。
那么，阿里巴巴真的能够变革中国房地产吗？我的答案是不知道，还得且看。但是，有一点是可以肯定的，那就是马云说不搞房地产绝对是假的。事实上，他已经默默地布局了一盘大棋。
9月27日，阿里联合碧桂园，推出了号称中国首款地产互联网+产品“神马券”，阿里巴巴想用神马券干神马，除此之外还想干神马？还是两个字——且看……不管怎么说，对外宣称要追求梦想，不单纯赚钱的马云搞起了房地产，总归应该是很有看头的一件事。
作者：艾振强；
来源：明源地产研究院
桐乡站综合
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