大事件！房屋土地使用权到期后咋办？答案暂时是这样的
大事件！房屋土地使用权到期后咋办？答案暂时是这样的近期，一条消息震惊整个温州房产市场。
浙江温州最近出现一部分市民，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。其中，不少市民发现，他们持有的土地证上写着土地年限20年到期。
一套价值100多万元的房产，续期就要再缴纳30多万元。
l 温州现“土地使用权到期续期”案例！
据温州媒体报道称：当地一部分市民正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金， 100多万元的房产，续期就要再缴纳30多万元。
经当地国土资源局初步排查，温州市鹿城区内即有600余宗(套）。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。而且，这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题，在全国可能也属先例。
依照我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，居住用地的最高年限为70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地为50年。（注意：房屋所有权(即房产权)是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有，而土地使用权是有期限的。）
我国民用住宅土地的使用权期限通常是70年，温州的20年产权房是地方政府灵活施行政策的产物，属于历史遗留问题。
《温州日报》记者专门采访了温州国土资源局土地利用管理处处长张少清，张少清解释：上世纪90年代初期，温州为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。
l 住宅用地自动续期，但是否付费等尚无具体细则
物权法第一百四十九条规定：
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
《物权法》对建设用地使用权期间届满后，区分住宅和非住宅分别做出了规定。对于住宅建设用地使用权期间届满的，采取自动续期的方式，但续期的期限、是否支付土地使用费支付，支付的标准和办法，都还没有明确的细则。
l “商住房”没有自动续期的规定，到期了怎么办？
现在也有很多人购买40年产权的“商住房”作为居住用。那么这类土地属于上面物权法中提到的非住宅建设用地。
非住宅建设用地的使用期限相对比较短，使用用途也各不相同，续期问题，除了具体约定、一些地方规定以外，目前还可参考的是城市房地产管理法。
城市房地产管理法第二十一条规定：
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
l 当地部门正在积极研究解决方案
为此，温州市采取了续费政策，也就是续缴土地出让金。根据相关政策，有户主需要续缴几十万元的土地出让金，价格约为房价的三分之一。
“在国家没有具体实施细则的情况下，目前我们基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。”温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清在接受采访时表示。这种做法与地方政府向开放商出让国有土地使用权而收取出让金的做法比较类似。
“现在让受让人承担，确实有点不公平。我们也在研究这个问题。一是积极向上面反映，这个制度需要顶层设计，我们突破不了。到目前为止还没有收到很明确的答复；二是我们也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决方案，目前已着手起草政策建议初稿，近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级，妥善化解这类问题。” 张少清说。
l 国内首个续约案例：深圳国际商业大厦
温州碰到的问题并非国内先例。去年媒体报道了国内首个土地使用权续约案例。
深圳的国际商业大厦是国内第一个续约土地使用权的案例。该项目由于历史遗留问题，在同一栋楼内，有20年、30年、40年、50年这四种年限不一的房产证。最早的20年产权部分早已到期，为此，政府出台的《深圳到期房产续期若干规定》指出，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期，在剩余年期(国家规定的最长使用年期减去已使用年期)范围内约定年期的，补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。按照该《规定》，国际商业大厦产权到期的房源，都通过补交土地出让金，完成了续期，也令众多商住项目看到了续期的重要依据。
l 未来应该尽快探讨可行的解决路径
实际上，如果按照温州现在的做法，续费额度相当于房价的三分之一，在高房价的背景下，这会给购房者带来沉重负担，相当于房价一次性上涨了三分之一。
深圳国际商业大厦最初续期是根据当年基准地价100%补足，可以延长至国家约定的最高年限，即从20年延长至40年。由于需要百分百补交地价，业主续期积极性不高。2004年，深圳出台《深圳到期房产续期若干规定》，这个不足1000字的文件为众多旧楼续期找到出路。该文件规定，土地使用权在届满或即将届满的一年内，可以到房管局申请续期，按照当年基准地价的35%缴土地出让金。“地价三五折”由此成为深圳市解决土地使用权提前到期的一个“套路”。
住宅土地使用权到期问题必定会在未来密集出现，如果强行以现行土地出让金的计算方式来缴纳续期的土地出让金，恐怕有失公平，因为这与资金利息、贴现值、土地增值，通货膨胀等因素相关。未来应该尽快探讨出台可行的解决路径。
（综合央视新闻、中金在线、中国经济网、中新网、人民日报）
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